Καθώς ο κόσμος προετοιμάζεται για τη δέκατη τρίτη σύνοδο του Παγκόσμιου Αστικού Φόρουμ (World Urban Forum), τον Μάιο του 2026 στο Μπακού, η καθοριστική σημασία της στέγασης για την παγκόσμια σταθερότητα και ανάπτυξη δεν μπορεί πλέον να αγνοείται. Το Φόρουμ, το οποίο διοργανώνεται υπό την αιγίδα του Προγράμματος των Ηνωμένων Εθνών για τους Ανθρώπινους Οικισμούς (UN-Habitat), αποτελεί την κορυφαία παγκόσμια πλατφόρμα όπου κυβερνήσεις, πόλεις, αναπτυξιακές τράπεζες, επιχειρηματικοί ηγέτες και εκπρόσωποι της κοινωνίας των πολιτών συναντώνται, προκειμένου να διαμορφώσουν τη διεθνή ατζέντα για τη βιώσιμη αστικοποίηση. Το γεγονός ότι η στέγαση κατέχει πλέον τόσο εξέχουσα θέση σε αυτή την ατζέντα αποτελεί από μόνο του ενδεικτικό σημάδι της εποχής μας. Το επίκεντρο της αναπτυξιακής προσπάθειας έχει μετατοπιστεί αποφασιστικά προς ένα θεμελιώδες ερώτημα, κατά πόσον οι κοινωνίες μπορούν να οικοδομήσουν συμπεριληπτικές, οικονομικά προσιτές και ανθεκτικές πόλεις του μέλλοντος, με ταχύτητα και σε μεγάλη κλίμακα.
Η στέγαση έχει μετακινηθεί από το περιθώριο του σχεδιασμού δημόσιας πολιτικής στο επίκεντρο των εθνικών και παγκόσμιων στρατηγικών. Αποτελεί πλέον το σημείο στο οποίο διασταυρώνονται η οικονομική ανταγωνιστικότητα, η κοινωνική συνοχή, οι δημογραφικές μεταβολές και η ανθεκτικότητα απέναντι στην κλιματική αλλαγή. Όταν οι απλοί πολίτες αδυνατούν να εξασφαλίσουν μια οικονομικά προσιτή κατοικία κοντά στους χώρους εργασίας και στις βασικές υπηρεσίες, η ανάπτυξη επιβραδύνεται, οι ανισότητες παγιώνονται και η εμπιστοσύνη προς τους θεσμούς διαβρώνεται. Επομένως, η παγκόσμια στεγαστική κρίση δεν αποτελεί απλώς μια ανισορροπία της αγοράς. Συνιστά δοκιμασία για τη διακυβέρνηση και μία από τις καθοριστικότερες προκλήσεις της ανάπτυξης στον 21ο αιώνα.
Οι πολιτικές προεκτάσεις είναι βαθιές. Όταν η προσφορά κατοικιών δεν προσαρμόζεται στις δημογραφικές μεταβολές, η μετανάστευση μετατρέπεται σε επίκεντρο κοινωνικών ανησυχιών, ακόμη και όταν οι μετανάστες καλύπτουν κρίσιμες ελλείψεις εργατικού δυναμικού. Αντιθέτως, οι πόλεις που αυξάνουν γρήγορα την προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών με καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις είναι καλύτερα σε θέση να ενσωματώνουν τους νεοεισερχόμενους, να διατηρούν την κοινωνική συνοχή και να στηρίζουν την οικονομική δυναμική τους. Κατά τον τελευταίο αιώνα, η πρόκληση έχει λάβει ακόμη μεγαλύτερες διαστάσεις εξαιτίας δυνάμεων πρωτοφανούς κλίμακας στην ανθρώπινη ιστορία. Ο παγκόσμιος πληθυσμός έχει υπερδιπλασιαστεί, μετατρέποντας την αστική ανάπτυξη, η οποία κάποτε μπορούσε να αντιμετωπιστεί με σχετικά διαχειρίσιμο τρόπο, σε διαρκή πίεση επί της γης, των υποδομών και των συστημάτων κατασκευής.
Την ίδια στιγμή, η μετανάστευση, η οποία τροφοδοτείται από τις συγκρούσεις, τις οικονομικές ανισότητες, τις δημογραφικές ανισορροπίες και τις κλιματικές πιέσεις, έχει οδηγήσει στον εκτοπισμό τεράστιων πληθυσμών, τόσο διασυνοριακά όσο και εντός των κρατών. Οι πρόσφυγες και οι οικογένειες των εσωτερικά εκτοπισμένων σπανίως καταφθάνουν σε περιοχές που είναι προετοιμασμένες να τους στεγάσουν. Αναγκάζονται να εγκατασταθούν σε υπερπλήρεις συνοικίες, σε περιφερειακές εκτάσεις χωρίς βασικές υποδομές ή σε προσωρινά καταλύματα που σύντομα μετατρέπονται σε μόνιμες κατοικίες. Η κλιματική αλλαγή επιταχύνει αυτόν τον κύκλο. Οι πλημμύρες, οι ξηρασίες, η ερημοποίηση και η διάβρωση των ακτών προκαλούν νέα κύματα εσωτερικού εκτοπισμού, ωθώντας νοικοκυριά προς τα αστικά κέντρα, τα οποία είναι και τα ίδια εκτεθειμένα σε κλιματικούς κινδύνους. Η μετανάστευση αποκτά όλο και λιγότερο περιστασιακό και όλο και περισσότερο διαρθρωτικό χαρακτήρα, αποτελώντας ένα διαρκές χαρακτηριστικό της αναπτυξιακής πορείας αντί για μια προσωρινή κατάσταση έκτακτης ανάγκης. Τα στεγαστικά συστήματα, τα οποία σχεδιάστηκαν με γνώμονα τη σταθερότητα, καλούνται πλέον να λειτουργούν υπό συνθήκες συνεχών δημογραφικών μεταβολών.
Η μετανάστευση δεν προκαλεί από μόνη της στεγαστικές κρίσεις. Αντιθέτως, αναδεικνύει την ευθραυστότητα στεγαστικών συστημάτων που βρίσκονται ήδη υπό πίεση εξαιτίας της ανεπαρκούς χρηματοδότησης και των αστοχιών του πολεοδομικού σχεδιασμού. Όταν οι πόλεις δεν διαθέτουν τη δυνατότητα να αυξήσουν την προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών σε μεγάλη κλίμακα, ακόμη και σχετικά περιορισμένες εισροές πληθυσμού μπορούν να οδηγήσουν σε αύξηση των ενοικίων, να εντείνουν τον ανταγωνισμό για τον διαθέσιμο χώρο και να οξύνουν τις πολιτικές εντάσεις μεταξύ των μακροχρόνιων κατοίκων και των νεοεισερχομένων. Αυτή η δυναμική γίνεται ολοένα πιο εμφανής σε μητροπολιτικές περιοχές της Ευρώπης, της Μέσης Ανατολής, της Αφρικής και τμημάτων της Ασίας, όπου οι δημογραφικές πιέσεις συναντώνται με περιορισμένη διαθεσιμότητα γης και χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης.
Ένα ακόμη αξιοσημείωτο χαρακτηριστικό της σημερινής κρίσης είναι η ασυνήθιστα μεγάλη άνοδος των αξιών των ακινήτων σε πόλεις των οποίων οι υποκείμενες οικονομίες ή τα επίπεδα των μισθών δεν έχουν αυξηθεί με αντίστοιχο ρυθμό. Οι αγορές ακινήτων σε παγκόσμια οικονομικά κέντρα και τουριστικούς προορισμούς λειτουργούν ολοένα και περισσότερο λιγότερο ως αγορές κατοικίας και περισσότερο ως χρηματοοικονομικά εργαλεία, απορροφώντας πλεονάζοντα κεφάλαια, εισροές ξένων κεφαλαίων και κερδοσκοπική ζήτηση. Τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια των προηγούμενων ετών, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα επενδυτικά προγράμματα χορήγησης αδειών διαμονής μέσω επενδύσεων, όπως οι «χρυσές βίζες», καθώς και η αντίληψη ότι η κατοικία αποτελεί ασφαλές μέσο διατήρησης της αξίας του κεφαλαίου, έχουν συμβάλει στην άνοδο των τιμών, οι οποίες συχνά αποσυνδέονται από την αγοραστική δύναμη των τοπικών πληθυσμών. Αυτή η αποσύνδεση στρεβλώνει την αστική ανάπτυξη. Οι πολυτελείς κατοικίες πολλαπλασιάζονται, ενώ οι κατοικίες που απευθύνονται στα μεσαία εισοδηματικά στρώματα εξαφανίζονται από την αγορά. Η γη αγοράζεται και διακρατείται ως επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο αντί να αξιοποιείται για την κατασκευή κατοικιών. Οι εργαζόμενοι σε βασικούς τομείς της οικονομίας αδυνατούν πλέον να αντεπεξέλθουν στο κόστος κατοικίας στις κεντρικές συνοικίες. Το αποτέλεσμα δεν είναι απλώς η διεύρυνση των ανισοτήτων, αλλά και η οικονομική αναποτελεσματικότητα. Η στελέχωση των επιχειρήσεων και των υπηρεσιών των πόλεων γίνεται δυσκολότερη, το κόστος των μετακινήσεων εκτοξεύεται και η κοινωνική δυσαρέσκεια εντείνεται, καθώς η στέγαση, αντί να αντιμετωπίζεται ως βασική ανάγκη, μετατρέπεται σε σύμβολο αποκλεισμού.
Για τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής, αυτό σημαίνει ότι η στέγαση δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται ως παθητικό αποτέλεσμα της οικονομικής ανάπτυξης. Πρέπει να εντάσσεται στον προληπτικό σχεδιασμό, με τις δημογραφικές προβλέψεις, τα σενάρια μεταναστευτικών ροών και τα κλιματικά μοντέλα να ενσωματώνονται στις αστικές στρατηγικές. Οι χώρες που αδυνατούν να αυξήσουν την προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών σε συνάρτηση με τις πληθυσμιακές μετακινήσεις κινδυνεύουν να οδηγηθούν σε παγιωμένο κοινωνικό διαχωρισμό, μείωση της παραγωγικότητας και αυξανόμενη πολιτική αστάθεια.
Ακριβώς σε αυτό το σημείο καλείται το επερχόμενο Παγκόσμιο Αστικό Φόρουμ να ανταποκριθεί στο ύψος των περιστάσεων. Η δέκατη τρίτη σύνοδος του Φόρουμ (WUF13) δεν θα πρέπει να περιοριστεί σε διακηρύξεις προθέσεων. Μπορεί και πρέπει να αποτελέσει αφετηρία για την ανάληψη δεσμευτικών πολιτικών δεσμεύσεων, τη δημιουργία διακρατικών συμμαχιών και τη θέσπιση εφαρμόσιμων χρηματοδοτικών πλαισίων για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτής κατοικίας σε μεγάλη κλίμακα. Οι κυβερνήσεις θα μπορούσαν να αξιοποιήσουν το Φόρουμ για να ανακοινώσουν συγκεκριμένους στόχους αύξησης της προσφοράς κατοικιών σε μεγάλες αστικές περιοχές, μεταρρυθμίσεις του κανονιστικού πλαισίου για την απελευθέρωση της αξιοποιήσιμης γης και την αύξηση της επιτρεπόμενης πυκνότητας δόμησης, καθώς και κοινά προγράμματα με αναπτυξιακές τράπεζες για τη μείωση των επενδυτικών κινδύνων σε μεγάλης κλίμακας στεγαστικά έργα. Οι πόλεις θα πρέπει να παρουσιάσουν πρότυπα που μπορούν να αναπαραχθούν και να προσαρμοστούν σε άλλες περιοχές, με στόχο την αναβάθμιση των άτυπων οικισμών και την ένταξη των μεταναστών στον αστικό ιστό, αντί της περιθωριοποίησής τους στα περίχωρα. Ο ιδιωτικός τομέας και οι θεσμικοί επενδυτές πρέπει να συμμετέχουν όχι απλώς ως πάροχοι κεφαλαίων, αλλά ως εταίροι σε μια μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή προσπάθεια με ισχυρό κοινωνικό προσανατολισμό. Εάν αξιοποιηθεί για να συνδέσει την πολιτική εξουσία, τη δημοτική καινοτομία και τη χρηματοδοτική ισχύ γύρω από κοινούς δείκτες και σαφή χρονοδιαγράμματα, το WUF13 μπορεί να συμβάλει στη μετάβαση από τη χρόνια διαχείριση της στεγαστικής κρίσης σε μια συντονισμένη παγκόσμια δράση.
Το δίδαγμα των τελευταίων εκατό ετών είναι σαφές. Ο διπλασιασμός του παγκόσμιου πληθυσμού και η μεγάλης κλίμακας ανθρώπινη κινητικότητα έχουν μεταβάλει ριζικά τις παραμέτρους της ανάπτυξης. Η στέγαση δεν αποτελεί πλέον μια δευτερεύουσα μεταβλητή. Είναι το πεδίο στο οποίο συγκλίνουν οι δημογραφικές μεταβολές, οι κλιματικές πιέσεις, η οικονομική ανάπτυξη και η πολιτική νομιμοποίηση.
Από αυτή τη διαπίστωση προκύπτει μια σαφής στρατηγική επιταγή, η οποία απαιτεί πλέον δράση στο ανώτατο διεθνές επίπεδο. Εάν οι κυβερνήσεις αντιμετωπίσουν τη στέγαση ως βασική υποδομή, ισότιμης σημασίας με τις μεταφορές, την ενέργεια και το νερό, οι πόλεις θα μπορέσουν να παραμείνουν κινητήριες δυνάμεις ευκαιριών αντί να μετατραπούν σε πεδία αποκλεισμού. Αυτό προϋποθέτει την αύξηση της προσφοράς κατοικιών εκεί όπου βρίσκονται οι θέσεις εργασίας, την κινητοποίηση γης και χρηματοδότησης σε μεγάλη κλίμακα, την αναβάθμιση των άτυπων οικισμών αντί του εκτοπισμού των κατοίκων τους και την ταχεία κατασκευή κατοικιών ανθεκτικών στην κλιματική αλλαγή, με ρυθμούς που να ανταποκρίνονται στην ανθρώπινη κινητικότητα. Ωστόσο, οι εθνικές προσπάθειες από μόνες τους δεν επαρκούν για την αντιμετώπιση των παγκόσμιων ροών κεφαλαίων, των εκτοπισμών που προκαλεί η κλιματική αλλαγή και των απότομων δημογραφικών μεταβολών. Έχει φτάσει η στιγμή τα Ηνωμένα Έθνη να συγκαλέσουν μια έκτακτη Γενική Συνέλευση αφιερωμένη αποκλειστικά στη στέγαση, φέρνοντας στο ίδιο τραπέζι τα κράτη, τις αναπτυξιακές τράπεζες, τις πόλεις και τον ιδιωτικό τομέα, προκειμένου να συμφωνήσουν σε κοινές αρχές, χρηματοδοτικούς μηχανισμούς και συντονισμένες στρατηγικές, προτού οι ελλείψεις κατοικιών εξελιχθούν σε παγκόσμια οικονομική και κοινωνική κρίση.
Η στέγαση έχει αποκτήσει τόσο κεντρική σημασία για τη σταθερότητα, την ευημερία και την πολιτική νομιμοποίηση, ώστε δεν μπορεί πλέον να παραμένει κατακερματισμένη μεταξύ διαφορετικών πολιτικών και εθνικών συνόρων. Ο κόσμος οφείλει να την αντιμετωπίσει ως αυτό που πλέον είναι, μια παγκόσμια αναπτυξιακή κατάσταση έκτακτης ανάγκης, αλλά και μια παγκόσμια ευκαιρία που απαιτεί συλλογική πολιτική βούληση.